Huissier Vosges - Etude Defer Morel Henriot

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Bail d'habitation

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Les locaux loués à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale sont soumis à la loi n° 89-462 du 06 Juillet 1989.

Cette loi est d'ordre public - il ne peut donc y avoir de dispositions supplétives de la volonté des parties.

Ce dispositif légal est complété par de nombreuses mesures législatives et réglementaires.

  • Locations concernées
L'article 1° de la loi dit que le droit au logement est un droit fondamental - Aussi, ce cadre protecteur bénéfice t-il aux seules personnes physiques (locataires).
Ceci étant, une personne morale (locataire) peut se soumettre volontairement à ce statut protecteur.
Le devenir du contrat en cas d'abandon du domicile par le locataire ou de décès est réglé par l'article 14 de la loi. 
  • Conclusion d'un bail
Le contrat de bail doit être écrit et comporter un certains nombre de mentions (art. 3 de la loi).
A défaut et à tout moment, chaque partie peut exiger de l'autre l'établissement d'un bail conforme à ces dispositions.
En l'absence de convention écrite, si les parties restent soumises à la loi du 06 Juillet 1989, de nombreuses difficultés vont apparaître : incertitude sur la date de prise d'effet du bail, loyer non révisable, clause résolutoire inexistante, etc ...
Attention lors de la rédaction du bail - outre l'ordre public attaché à ce texte, la loi de 1989 a été complétée en son article 4 par une série de dispositions dites "clauses réputées non écrites".
  • Etat des lieux
Ce document est à joindre au contrat de location - Il doit être dressé contradictoirement entre les parties, à défaut d'y parvenir un constat peut être demandé à un Huissier de justice, lequel réalisé à frais partagés par moitié entre les parties.
Un état des lieux doit également être établi en fin de bail.
  • Obligations des parties
Celles-ci sont notamment énumérées aux articles 6 et 7 de la loi.
  • Durée du bail
Elle est d'une durée au moins égale à trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale (art. 10 de la loi) et de six années lorsque le bailleur est une personne morale.
La loi autorise à réduire cette durée entre un an et trois ans au bénéfice du bailleur (personne physique ou SCI familiale) lorsqu'un événement précis justifie qu'il ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (art. 11 et 13). 
  • Congé
Seul le locataire a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment sans attendre le terme bail - Son congé n'a pas à être motivé - Il doit être adressé par LRAR ou par acte d'Huissier au moins trois mois à l'avance (il peut être réduit à un mois dans certains cas comme précisé à l'article 15 de la loi).
Le bailleur peut donner congé pour le terme du bail, en respectant un délai de préavis de 6 mois - Il doit justifier sa décision par l'un des motifs suivants : soit reprise ou vente du logement, soit un motif sérieux et légitime notamment en raison de l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Les conditions du congé sont strictement définies par l'article 15 de la loi - Il peut être donné par LRAR ou par acte d'Huissier de justice.
En raison du formalisme imposé par ce texte, il apparaît préférable de confier la rédaction du congé et sa signification à un Huissier de justice.
Lorsque le congé émane de locataires cotitulaires du bail, il doit être délivré par chacun d'eux.
Lors que le congé est donné à des locataires cotitulaires, il doit être notifié à chacun d'eux.
Il est rappelé (art. 1751 du Code civil) que le bail qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, même si le bail a été conclu avant mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.
Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'Huissier - si la lettre recommandée n'est pas parvenue à son destinataire il convient alors de réitérer par acte d'Huissier de justice. 
  • Résiliation du bail
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet que :
- deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus
- un mois après commandement pour défaut d'assurance.
Le commandement est un acte d'Huissier de justice - il répond au formalisme imposé par l'article 24 de la loi.
A défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur peut faire assigner l'occupant devant le Tribunal d'Instance aux fins de constatation de la clause résolutoire et d'expulsion.
L'acte d'assignation et les formalités annexes relèvent du ministère d'Huissier de justice. 
  • Loyer et révision
Lorsque que le contrat le prévoit, la révision du loyer peut intervenir chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année contractuelle.
Actuellement l'augmentation du loyer est fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.
Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration au logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer après réalisation des travaux (art. 17 de la loi). 
  • Charges locatives
Le décret du 26 Août 1987 détermine les charges récupérables.
Les charges peuvent faire l'objet du versement de provisions, lesquelles doivent donner lieu à une régularisation au moins annuelles (art. 23) 
  • Dépôt de garantie
Le propriétaire peut exiger le paiement d'un dépôt de garantie.
Ce dépôt ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal et ne peut pas être exigé si le loyer est réputé payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. 
  • Cautionnement
Outre la caution physique, il existe désormais des organismes garantissant l'exécution du bail (Pass GRL notamment).
 

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