Huissier Vosges - Etude Defer Morel Henriot

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Bail commercial

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Le statut des baux commerciaux se veut protecteur du fonds de commerce exploité dans les lieux.

Le cadre légal relève du décret du 30 Septembre 1953, actuellement codifié sous les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
La réglementation est complexe ; les parties peuvent se fourvoyer faute de prendre attache de professionnels qualifiés au rang desquels les Huissiers de justice.
  • Conditions d'application
- la location doit porter sur un immeuble ou un local
- le locataire doit exploiter un fonds lui appartenant dans les locaux loués
- le locataire doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers.
1. Immeuble ou local
Ce statut s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels le fonds est exploité (art. L145-1) mais encore aux locaux accessoires à cette exploitation à la condition toutefois d'être indispensables au fonds et d'appartenir au propriétaire des locaux de l'établissement principal, ou alors si cette location a été réalisée par un autre propriétaire en connaissance de cause.
La loi s'applique également aux terrains nus sur lesquels sont édifiés, soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanale, à condition que ces constructions soient élevées ou exploitées avec le consentement du bailleur.
2. Exploitation
- Une destination commerciale :
Le caractère de la location est déterminée par la destination que les parties ont entendu lui donner lors de la conclusion du bail.
Le bail commercial portant tant sur des locaux commerciaux que sur des pièces d'habitation est en principe indivisible et commercial pour l'ensemble. 
-  L'existence d'une clientèle :
Celle-ci doit être indépendante.
Il ne peut y avoir de fonds de commerce lorsqu'il n'y a pas ou lorsqu'il n'y a plus de clientèle attachée.
- Propriété du fonds :
Pour se prévaloir des dispositions du Code de commerce, le locataire doit être propriétaire du fonds qu'il exploite dans les lieux loués.
- Nature de l'activité :
Le locataire doit exercer une activité à caractère commerciale.
Mais le statut s'applique également aux entreprises assujetties à l'immatriculation au répertoire des métiers. 
 
3. Immatriculation
D'une façon générale, l'immatriculation du locataire est une condition nécessaire -
Ceci étant, cette immatriculation n'établit pas la preuve que les autres conditions sont réunies, notamment s'agissant de l'obligation d'exploitation d'un fonds dans les lieux 
  • Baux dérogatoires
Les parties peuvent déroger aux dispositions de cette réglementation à condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.
Cette convention locative doit être établie avant l'entrée dans les lieux du locataire.
A l'expiration du bail dérogatoire, si le locataire reste en possession des lieux, il s'opère un nouveau bail régi par le statut commercial.
Les locations à caractère saisonnier sont exclues du statut même si elles se sont poursuivies pendant plusieurs saisons - la qualification et le caractère effectif de location saisonnière sont strictement contrôlés par les tribunaux.
  • Durée du bail commercial
Le contrat de location ne peut être inférieur à neuf ans, mais les parties sont libres de conclure un bail d'une durée supérieure.
La durée de neuf ans est d'ordre public - elle s'applique au bail verbal comme au bail écrit.
Sauf convention contraire, le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale dans les formes et délais de l'article L145-9 du Code de commerce (le congé doit être donné au moins six mois avant l'échéance et impérativement par acte d'Huissier de justice).
Une fois signifié le congé ne peut plus être rétracté sans le consentement du bailleur.
Le locataire qui entend demander à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui est admis au bénéfice d'une pension d'invalidité a la faculté de donner congé à tout moment sous un délai de préavis de six mois et par acte d'Huissier de justice.
  • Fin de bail et le droit au renouvellement

Dans un souci de stabilité commerciale, la loi prévoit un droit à renouvellement au profit du locataire.

Ceci étant, le propriétaire peut toujours refuser le renouvellement, soit en raison d'un motif légitime (l'appréciation de la gravité relevant du pouvoir souverain du juge), soit sans motif invoqué mais en payant alors une une indemnité d'éviction.

Le bail ne prend fin que par l'effet d'un congé et à défaut il se poursuit par tacite reconduction au delà du terme fixé par le contrat - Cette poursuite du bail résulte de l'effet de la loi - En tacite reconduction la durée est indéterminée et congé peut être donné à tout moment.

Le congé doit être donné par acte extra-judiciaire (acte d'Huissier de justice) - il  peut être donné avec offre de renouvellement.

L'article L145-9 du Code de commerce dispose : ... les baux ... ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ...

A défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement du bail doit en  demande (par acte d'Huissier) dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa reconduction.

Article L145-12 : La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue ... Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction ...

  • Loyer

Le cadre de la loi ne réglemente pas la fixation du loyer initial et n'impose aucun principe concernant le mode de paiement et la périodicité de celui-ci.

Le loyer peut être révisé à la demande de chacune des parties (article L145-37) - deux types de révisions sont prévues : la révision triennale (article L145-38) et celle résultant de la présence au contrat d'une clause d'échelle mobile (article L145-39).

La mise en oeuvre peut poser problèmes et discussions - Il est important de convenablement rédiger cette clause.

S'agissant du loyer du bail renouvelé, il peut être librement déterminé entre les parties - Mais la loi retient, dans son article L145-34, un principe de plafonnement, celui ci ne cédant la place à la fixation du loyer à la ''valeur locative'' qu'à l'occasion d'une modification notable (des facteurs locaux de commercialité notamment), mais encore lorsque par l'effet de la tacite reconduction la durée du bail est supérieure à 12 années.

Des régles particulières existent en matière de location de terrains nus, de locaux monovalents (locaux construits en vue d'une seule utilisation), de bureaux ...

Cette question est également source de difficultés et peut imposer le recours à un Huissier de justice.

  • Résiliation du bail

Elle peut être mise en oeuvre en présence d'une clause résolutoire - L'article L145-41 précisant que "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après commandement (acte d'Huissier de justice) demeuré infructueux ...".

Elle peut également être prononcée judiciairement en cas d'inexécution par l'une des parties des obligations contractuelles.

Dans tous les cas, l'action judiciaire donne lieu à information aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (acte d'Huissier).

 

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