Huissier Vosges - Etude Defer Morel Henriot

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Location

Le contrat de location

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Vaste domaine que celui du contrat de location.

Si le Code civil demeure le texte de référence à partir de ses articles 1709 et suivants, son contenu n'a vocation à s'appliquer que sous réserve des très nombreux statuts particuliers qui ont été mis en place.

Les dispositions particulières en matière de location sont notamment : la loi du 06 Juillet 1989 pour les baux d'habitation, les articles L145-1 et suivants du Code de commerce pour les baux commerciaux, l'article 57/A de la loi du 23 Décembre 1986 pour les baux à usage exclusivement professionnel, le statut dit du fermage pour les locations agricoles, etc ...

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Baux régis par le Code civil

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Certaines locations restent soumises aux règles du Code civil et plus généralement à la libre convention des parties - il en est ainsi des contrats portant sur :

  • les résidences secondaires (précisant que la notion de résidence secondaire s'apprécie au regard du locataire)
  • les locaux loués indépendamment d'un contrat à usage d'habitation (garages, places de stationnement, jardins - encore que ces surfaces ne soient l'accessoire d'une location sur une habitation principale)
  • les locaux meublées (pour qu'il y ait location meublée, il faut que les meubles garnissant les lieux loués soient suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement)
  • les locations saisonnières

D'autres conventions ne relèvent que partiellement de ce champ d'application :

  • bail professionnel (sauf à respecter les règles de durée et congé posées par l'article 57/A de la loi du 23.12.1986)
  • bail commercial (cette location soumise aux règles des article L145-1 et suivants du Code de commerce relève du droit commun du louage pour les questions afférentes notamment aux charges, aux réparations).

 

 

Bail d'habitation

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Les locaux loués à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale sont soumis à la loi n° 89-462 du 06 Juillet 1989.

Cette loi est d'ordre public - il ne peut donc y avoir de dispositions supplétives de la volonté des parties.

Ce dispositif légal est complété par de nombreuses mesures législatives et réglementaires.

  • Locations concernées
L'article 1° de la loi dit que le droit au logement est un droit fondamental - Aussi, ce cadre protecteur bénéfice t-il aux seules personnes physiques (locataires).
Ceci étant, une personne morale (locataire) peut se soumettre volontairement à ce statut protecteur.
Le devenir du contrat en cas d'abandon du domicile par le locataire ou de décès est réglé par l'article 14 de la loi. 
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Bail commercial

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Le statut des baux commerciaux se veut protecteur du fonds de commerce exploité dans les lieux.

Le cadre légal relève du décret du 30 Septembre 1953, actuellement codifié sous les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
La réglementation est complexe ; les parties peuvent se fourvoyer faute de prendre attache de professionnels qualifiés au rang desquels les Huissiers de justice.
  • Conditions d'application
- la location doit porter sur un immeuble ou un local
- le locataire doit exploiter un fonds lui appartenant dans les locaux loués
- le locataire doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers.
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