Huissier Vosges - Etude Defer Morel Henriot

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Huissier Vosges Location Informations pratiques
Informations pratiques

Les congés des baux commerciaux et leur date de prise d'effet

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La 18 ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Paris a rendu le 18/01/2010, une décision attendue s'agissant des modalités d'application du nouvel article L 145-9 du Code de commerce modifié par la loi du 04/08/2008.

Selon cette juridiction, la régle posé à l'ailinéa 1er de l'article susvisé selon laquelle les baux commerciaux " ne cessent que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil" n'a pas vocation à s'appliquer lors d'un congé délivré pour la fin d'une période triennale.
Le congé pourra donc être valablement donné à l'échéance contractuelle sans avoir à attendre la fin du trimestre civil en cours.

(Complément) - La loi du 22 Mars 2012 règle définitivement la question -
L'article L.145-9 du Code de commerce prévoit désormais : Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

 

Etat des lieux contradictoire

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L'article 3 de la loi du 06 Juillet 1989 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux des surfaces louées à titre d'habitation -
Un arrêt de la Cour d'Appel d'Agen du 09.09.2009 vient préciser les conditions de cet inventaire immobilier en cas de faute imputable au locataire -
Ainsi, lorsque le locataire part avant la date convenue et sans laisser d'adresse, le bailleur peut faire réaliser immédiatement un constat d'Huissier de justice sans avoir à respecter le formalisme prévu audit article 3 de la loi du 06.07.1989 -
Le principe du contradictoire est assoupli lorsque l'absence est imputable au locataire.
 

Réparations locatives

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La cour de cassation, dans un arrêt récent du 16 Septembre 2008 (3ème chambre civile), réaffirme que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives -
Il revient au Juge d'évaluer le montant du préjudice en vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 Juillet 1989 - Le bailleur n'est pas tenu de produire des factures, il peut justifier sa créance de différentes manières et notamment par production de devis.
 

Loi Boutin

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La loi MLLE (de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion) du 25 Mars 2009, dite aussi loi "Boutin", emporte quelques modifications à la loi du 06 Juillet 1989 -
Ainsi, l'article 55 vise interdiction au bailleur de demander un cautionnement au locataire s'il souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire - Ce même article limite la faculté de demander caution lorsque le bailleur est une personne morale (société) autre qu'une SCI familiale.
L'article 78 impose désormais au bailleur de mentionner la surface habitable du logement dans le contrat de location.
L'article 103 sécurise le locataire en cas de vente de l'immeuble en mettant au compte du nouveau propriétaire la restitution du dépôt de garantie.
L'article 119 qui offre la possibilité au bailleur, en cas de travaux d'économie d'énergie réalisés dans les parties privatives du logement ou dans les parties communes, de demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et soient justifiés.
L'article 58 modifie l'article 1719 du Code civil en interdisant au propriétaire qui loue des locaux à usage d'habitation impropres à cet usage de se prévaloir de la nullité du bail ou d'en demander la résiliation avec expulsion de l'occupant.
 

Locataire de meublé (nouvelles règles)

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La loi du 18 Janvier 2005 renforce la protection des locataires de meublé et modifie l'article L.632-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Désormais, le locataire d'un logement meublé bénéficie d'un contrat écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale.
Le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter une préavis d'un mois - Ces dispositions sont d'ordre public et n'autorisent aucune clause contraire.
Quant au bailleur, il ne peut plus librement décider de ne pas poursuivre le bail. Seuls trois motifs peuvent lui permettre de ne pas renouveler le contrat à son terme : il s'agit de la décision de reprendre le meublé, de le vendre ou d'opposer un motif légitime et sérieux en raison des défaillances du locataire (ce dispositif est à rapprocher de l'article 15 de la loi du 06.07.1989).
 


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