Huissier Vosges - Etude Defer Morel Henriot

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Huissier Vosges Location
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Les congés des baux commerciaux et leur date de prise d'effet

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La 18 ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Paris a rendu le 18/01/2010, une décision attendue s'agissant des modalités d'application du nouvel article L 145-9 du Code de commerce modifié par la loi du 04/08/2008.

Selon cette juridiction, la régle posé à l'ailinéa 1er de l'article susvisé selon laquelle les baux commerciaux " ne cessent que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil" n'a pas vocation à s'appliquer lors d'un congé délivré pour la fin d'une période triennale.
Le congé pourra donc être valablement donné à l'échéance contractuelle sans avoir à attendre la fin du trimestre civil en cours.

(Complément) - La loi du 22 Mars 2012 règle définitivement la question -
L'article L.145-9 du Code de commerce prévoit désormais : Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

 

Le contrat de location

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Vaste domaine que celui du contrat de location.

Si le Code civil demeure le texte de référence à partir de ses articles 1709 et suivants, son contenu n'a vocation à s'appliquer que sous réserve des très nombreux statuts particuliers qui ont été mis en place.

Les dispositions particulières en matière de location sont notamment : la loi du 06 Juillet 1989 pour les baux d'habitation, les articles L145-1 et suivants du Code de commerce pour les baux commerciaux, l'article 57/A de la loi du 23 Décembre 1986 pour les baux à usage exclusivement professionnel, le statut dit du fermage pour les locations agricoles, etc ...

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Etat des lieux contradictoire

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L'article 3 de la loi du 06 Juillet 1989 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux des surfaces louées à titre d'habitation -
Un arrêt de la Cour d'Appel d'Agen du 09.09.2009 vient préciser les conditions de cet inventaire immobilier en cas de faute imputable au locataire -
Ainsi, lorsque le locataire part avant la date convenue et sans laisser d'adresse, le bailleur peut faire réaliser immédiatement un constat d'Huissier de justice sans avoir à respecter le formalisme prévu audit article 3 de la loi du 06.07.1989 -
Le principe du contradictoire est assoupli lorsque l'absence est imputable au locataire.
 

Baux régis par le Code civil

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Certaines locations restent soumises aux règles du Code civil et plus généralement à la libre convention des parties - il en est ainsi des contrats portant sur :

  • les résidences secondaires (précisant que la notion de résidence secondaire s'apprécie au regard du locataire)
  • les locaux loués indépendamment d'un contrat à usage d'habitation (garages, places de stationnement, jardins - encore que ces surfaces ne soient l'accessoire d'une location sur une habitation principale)
  • les locaux meublées (pour qu'il y ait location meublée, il faut que les meubles garnissant les lieux loués soient suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement)
  • les locations saisonnières

D'autres conventions ne relèvent que partiellement de ce champ d'application :

  • bail professionnel (sauf à respecter les règles de durée et congé posées par l'article 57/A de la loi du 23.12.1986)
  • bail commercial (cette location soumise aux règles des article L145-1 et suivants du Code de commerce relève du droit commun du louage pour les questions afférentes notamment aux charges, aux réparations).

 

 

Réparations locatives

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La cour de cassation, dans un arrêt récent du 16 Septembre 2008 (3ème chambre civile), réaffirme que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives -
Il revient au Juge d'évaluer le montant du préjudice en vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 Juillet 1989 - Le bailleur n'est pas tenu de produire des factures, il peut justifier sa créance de différentes manières et notamment par production de devis.
 


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