Location

Les congés des baux commerciaux et leur date de prise d'effet

Quentin Didier

La 18 ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Paris a rendu le 18/01/2010, une décision attendue s'agissant des modalités d'application du nouvel article L 145-9 du Code de commerce modifié par la loi du 04/08/2008.

Selon ladite juridiction, la régle posé à l'ailinéa 1er de l'article susvisé selon laquelle les baux commerciaux " ne cessent que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil" n'a pas vocation à s'appliquer lors d'un congé délivré pour la fin d'une période triennale.
Le congé pourra donc être valablement donné à l'échéance contractuelle sans avoir à attendre la fin du trimestre civil en cours.

Le contrat de location

Philippe Morel

Vaste domaine que celui du contrat de location.

Si le Code civil demeure le texte de référence à partir de ses articles 1709 et suivants, son contenu n'a vocation à s'appliquer que sous réserve des très nombreux statuts particuliers qui ont été mis en place.

Les dispositions particulières en matière de location sont notamment : la loi du 06 Juillet 1989 pour les baux d'habitation, les articles L145-1 et suivants du Code de commerce pour les baux commerciaux, l'article 57/A de la loi du 23 Décembre 1986 pour les baux à usage exclusivement professionnel, le statut dit du fermage pour les locations agricoles, etc ...

Etat des lieux contradictoire

Philippe Morel

L'article 3 de la loi du 06 Juillet 1989 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux des surfaces louées à titre d'habitation -
Un arrêt de la Cour d'Appel d'Agen du 09.09.2009 vient préciser les conditions de cet inventaire immobilier en cas de faute imputable au locataire -
Ainsi, lorsque le locataire part avant la date convenue et sans laisser d'adresse, le bailleur peut faire réaliser immédiatement un constat d'Huissier de justice sans avoir à respecter le formalisme prévu audit article 3 de la loi du 06.07.1989 -
Le principe du contradictoire est assoupli lorsque l'absence est imputable au locataire.

Baux régis par le Code civil

Philippe Morel

Certaines locations restent soumises aux règles du Code civil et plus généralement à la libre convention des parties - il en est ainsi des contrats portant sur :

les résidences secondaires (précisant que la notion de résidence secondaire s'apprécie au regard du locataire)
les locaux loués indépendamment d'un contrat à usage d'habitation (garages, places de stationnement, jardins - encore que ces surfaces ne soient l'accessoire d'une location sur une habitation principale)
les locaux meublées (pour qu'il y ait location meublée, il faut que les meubles garnissant les lieux loués soient suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement)
les locations saisonnières

D'autres conventions ne relèvent que partiellement de ce champ d'application :

bail professionnel (sauf à respecter les règles de durée et congé posées par l'article 57/A de la loi du 23.12.1986)
bail commercial (cette location soumise aux règles des article L145-1 et suivants du Code de commerce relève du droit commun du louage pour les questions afférentes notamment aux charges, aux réparations).

Réparations locatives

Administrateur

La cour de cassation, dans un arrêt récent du 16 Septembre 2008 (3ème chambre civile), réaffirme que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives -
Il revient au Juge d'évaluer le montant du préjudice en vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 Juillet 1989 - Le bailleur n'est pas tenu de produire des factures, il peut justifier sa créance de différentes manières et notamment par production de devis.

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