L'article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 distingue deux catégorie de charges :
- les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs
- les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
Critères de répartition :
- les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs sont réparties obligatoirement en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot
- les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes sont obligatoirement réparties en fonction de la valeur relative de chaque partie privative telle que ces valeurs résultent des critères des dispositions de l'article 5 de la loi.
Tous les lots doivent participer aux charges générales, y compris les caves, garages, parkings -
Le réglement de copropriété vise ces répartitions - depuis la loi du 13.12.2002, les nouveaux réglements de copropriété doivent en sus indiquer la méthode de calcul.
- Paiement des charges
Le recouvrement des charges est de la compétence du syndic.
Outre les procédures de droit commun, il dispose de garanties instituées par la loi du 10.07.1965
- L'article 19-2 de la loi pose le principe d'une procédure accélérée de recouvrement - A défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision sur budget prévisionnel, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par LRAR restée infructueuse pendant plus de 30 jours - Le syndic peut alors saisir le Président du Tribunal de Grande Instance qui statue comme en matière de référé - Le titre judiciaire, exécutoire de plein droit, permet notamment au syndic de saisir les loyers dus par le locataire du copropriétaire débiteur.
- Par dérogation aux autres régles, art. 10-1 de la loi, le copropriétaire défaillant est comptable des frais nécessaires engagés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée.
- Hypothèque : le syndicat peut inscrire une hypothèque légale après mise en demeure.
- Privilège immobilier spécial : le syndicat des copropriétaires bénéficie lors de la vente d'un lot d'un privilège immobilier spécial - L'opposition du syndic à la vente du lot permet de faire valoir ce droit de préférence (l'acte est régularisé par ministère d'Huissier de justice).
